Facility Management Berlin: Beleuchtung im Winter

Kurz nach 17 Uhr wird es vor dem Bürogebäude schon dämmrig. Eine Mitarbeiterin verlässt das Haus, sucht im Halbdunkel nach der Stufe vor dem Eingang und stellt fest, dass eine der Außenleuchten auf dem Parkplatz schon seit Tagen flackert. Seit der Zeitumstellung Ende Oktober ist es am Nachmittag merklich früher dunkel, und viele Gebäude in Berlin zeigen genau jetzt, wie gut ihre Beleuchtung tatsächlich geplant und gewartet ist. Für Eigentümer und Betreiber von Gewerbeimmobilien ist das kein Randthema, sondern ein fester Bestandteil der Verkehrssicherung und der laufenden Instandhaltung.

Warum die dunkle Jahreszeit Beleuchtung zum Thema macht

Mit den kürzeren Tagen verschieben sich viele Wege ins Dunkel: der Gang vom Parkplatz zum Eingang, das Treppenhaus, die Tiefgarage, der Weg zur Mülltonne hinter dem Haus. Was im Sommer kaum auffällt, wird im Herbst und Winter schnell zum Stolper- oder Rutschrisiko, vor allem wenn nasses Laub oder erste Reifglätte dazukommen. Gleichzeitig steigt die Nutzungsdauer der Beleuchtung erheblich, wodurch Defekte und abgenutzte Leuchtmittel früher sichtbar werden als im Rest des Jahres. Wer jetzt einmal bewusst nach Feierabend über das eigene Grundstück geht, erkennt die Schwachstellen meist auf den ersten Blick.

Verkehrssicherungspflicht: Was Eigentümer beachten müssen

Grundstückseigentümer müssen dafür sorgen, dass von ihrer Immobilie keine vorhersehbaren und vermeidbaren Gefahren für Dritte ausgehen. Eine ausreichende Beleuchtung von Zugängen, Wegen und Treppenhäusern gilt dabei nach der Rechtsprechung als Teil dieser Verkehrssicherungspflicht. Das betrifft nicht nur das eigentliche Gebäude, sondern häufig auch Gehwege am Grundstück, wenn die Pflicht per kommunaler Satzung auf den Eigentümer übertragen wurde, sowie Parkflächen, für die der Bundesgerichtshof eine allgemeine Pflicht zur Abwehr nutzungsbedingter Gefahren bestätigt hat. Wird die Pflicht an einen Hausmeisterdienst oder ein Facility-Management-Unternehmen übertragen, bleibt der Eigentümer dennoch verpflichtet, regelmäßig zu prüfen, ob diese Aufgabe auch tatsächlich erfüllt wird.

Notbeleuchtung und Sicherheitsbeleuchtung nicht vergessen

Neben der allgemeinen Außen- und Wegebeleuchtung spielt in Gewerbeimmobilien die Sicherheitsbeleuchtung für Flucht- und Rettungswege eine eigene Rolle. Die Arbeitsstättenverordnung verlangt, dass eine vorhandene Sicherheitsbeleuchtung instand gehalten und in regelmäßigen Abständen auf ihre Funktionsfähigkeit geprüft wird. Konkretisiert wird das unter anderem durch die Technische Regel ASR A2.3 zu Fluchtwegen und Notausgängen. Wie oft im Detail geprüft wird, richtet sich nach den Herstellerangaben der verbauten Anlage und den anerkannten Regeln der Technik, weshalb sich eine Prüfung durch eine dafür befähigte Person und eine saubere Dokumentation im Prüfbuch in jedem Fall lohnen. Gerade jetzt, wenn Fluchtwege durch frühere Dunkelheit öfter genutzt werden, zeigt sich schnell, ob eine Notleuchte tatsächlich noch zuverlässig anspringt.

Der praktische Check für die dunkle Jahreszeit

Ein Rundgang in den Abendstunden lohnt sich, weil Schwachstellen bei Kunstlicht anders sichtbar werden als am helllichten Tag. Typische Punkte, die sich dabei prüfen lassen, sind unter anderem:

• Außenleuchten an Eingängen, Parkplätzen und Zuwegen auf Funktion, Ausrichtung und Verschmutzung der Leuchtenabdeckung
• Treppenhaus- und Flurbeleuchtung sowie Bewegungsmelder und Zeitschaltuhren auf korrekte Einstellung nach der Zeitumstellung
• Beleuchtung in Tiefgaragen und Kellerzugängen, insbesondere an Stufen und Rampen
• Notbeleuchtung und beleuchtete Rettungswegkennzeichen auf sichtbare Funktion
• Austausch defekter oder stark verdunkelter Leuchtmittel sowie Sichtprüfung von Kabeln und Anschlüssen im Außenbereich

Für ein einzelnes Objekt lassen sich solche Punkte oft im Rahmen der regulären Hausmeistertätigkeit erledigen. Bei mehreren Liegenschaften oder komplexeren Anlagen mit eigener Sicherheitsbeleuchtung ist es sinnvoll, Beleuchtung, Winterdienst und Verkehrssicherung als ein zusammenhängendes Facility Management zu organisieren, damit nichts zwischen verschiedenen Zuständigkeiten verloren geht. So lässt sich auch dokumentieren, wann welche Leuchte geprüft oder ausgetauscht wurde, was im Streitfall einer Haftungsfrage hilft.

Gerade bei vermieteten Gewerbeflächen lohnt sich zudem ein Blick in den Mietvertrag: Oft ist dort festgelegt, wer für Beleuchtung in Gemeinschaftsflächen und auf dem Außengelände zuständig ist, und wer die Kosten für Leuchtmittel und Wartung trägt. Eine klare Zuordnung erspart im Schadensfall unnötige Diskussionen zwischen Eigentümer, Mieter und Dienstleister.

Gut vorbereitet durch Herbst und Winter

Die dunkle Jahreszeit dauert in Berlin viele Monate, und ein einmaliger Check im Oktober ersetzt keine laufende Kontrolle. Wer Beleuchtung, Laub- und Reinigungsarbeiten sowie spätere Schnee- und Streupflichten gemeinsam denkt, reduziert das Risiko von Stürzen und Beschwerden deutlich und schützt gleichzeitig die eigene Immobilie vor Folgeschäden durch Nässe und Dunkelheit. Ein geregelter, wiederkehrender Rundgang mit kurzer Mängelliste ist dabei meist wirkungsvoller als aufwendige Einzelmaßnahmen nach einem Vorfall. Wenn Sie unsicher sind, wie es um Beleuchtung und Verkehrssicherung an Ihrer Immobilie steht, nehmen Sie Kontakt zu uns auf und wir schauen uns die Situation gemeinsam an.

Sie möchten wissen, welches Konzept zu Ihrer Immobilie passt? Sprechen Sie uns unverbindlich an.
Ihr Team von W & G Bau- und Facilitymanagement