Facility Management Berlin: CO2-Kosten in der Abrechnung

Anfang Oktober, kurz nach dem Start der Heizperiode: Im Hausflur eines Berliner Mehrfamilienhauses hängt die erste Nachfrage eines Mieters am Schwarzen Brett – es geht um die CO2-Kosten in der kommenden Nebenkostenabrechnung. Für Eigentümer und Verwalter ist das kein Randthema mehr, sondern fester Bestandteil der jährlichen Abrechnungspraxis. Wer die Zuständigkeiten und Fristen kennt, erspart sich im Frühjahr viel Erklärungsaufwand.

Was hinter der CO2-Kostenaufteilung steckt

Seit Dezember 2022 regelt das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG), wie die CO2-Kosten aus dem nationalen Emissionshandel zwischen Vermieter und Mieter verteilt werden, wenn mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas geheizt wird. Der CO2-Preis bewegt sich für 2026 in einem gesetzlich vorgesehenen Korridor von 55 bis 65 Euro je Tonne. Die Kosten werden über die Heizkostenabrechnung weitergegeben – wie hoch der Anteil des Eigentümers ausfällt, hängt vom energetischen Zustand des Gebäudes ab.

Für Wohngebäude gilt ein Zehn-Stufen-Modell: Je schlechter die energetische Qualität des Hauses, gemessen in Kilogramm CO2 pro Quadratmeter und Jahr, desto größer der Anteil, den der Vermieter trägt – in der obersten Stufe bis zu 95 Prozent. Für Nichtwohngebäude, also Gewerbeimmobilien und Büroflächen, gilt weiterhin die vereinfachte hälftige Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter. Ein eigenes Stufenmodell für Gewerbeobjekte ist bislang nicht eingeführt, weil sich Nutzung, Größe und Energiebedarf von Gewerbeflächen zu stark unterscheiden, um eine einheitliche Berechnung zu ermöglichen.

Diese Pflichten sollten Eigentümer und Verwalter kennen

Ohne die richtigen Unterlagen lässt sich die Aufteilung nicht korrekt vornehmen. In der Praxis kommt es dabei immer wieder auf dieselben Punkte an:

• Ein gültiger Energieausweis des Gebäudes muss vorliegen, denn ohne ihn kann die Einstufung nicht berechnet werden.
• Der Vermieteranteil ist in der Heizkostenabrechnung transparent auszuweisen.
• Bei Gewerbeimmobilien ist eine Klausel, die dem Mieter mehr als die Hälfte der CO2-Kosten auferlegt, unwirksam – unabhängig davon, was im Mietvertrag steht.
• Fehlen die Pflichtangaben oder wird der Mieteranteil nicht bestimmt, kann der Mieter seinen Heizkostenanteil um drei Prozent kürzen.
• Öffentlich-rechtliche Vorgaben wie Denkmalschutz oder ein Anschluss- und Benutzungszwang können den Vermieteranteil reduzieren, wenn sie eine energetische Verbesserung des Gebäudes verhindern.

Gerade bei älteren Bestandsgebäuden im Berliner Stadtgebiet, die energetisch noch nicht saniert sind, kann der Vermieteranteil spürbar ausfallen. Umso wichtiger ist es, frühzeitig zu wissen, in welcher Stufe sich die eigene Immobilie befindet, und die Abrechnung entsprechend vorzubereiten.

In der Praxis erleben wir häufig, dass die eigentliche Herausforderung gar nicht die rechnerische Aufteilung selbst ist, sondern das rechtzeitige Zusammentragen der notwendigen Angaben. Verbrauchsdaten liegen bei der Hausverwaltung, der Energieausweis beim Eigentümer, Wartungsprotokolle wiederum beim beauftragten Heizungsbetrieb. Erst wenn all diese Informationen zusammenlaufen, lässt sich die Abrechnung fristgerecht und ohne Nachfragen der Mieterinnen und Mieter erstellen.

Wie ein durchdachtes Facility Management die Abrechnung vorbereitet

Die CO2-Kostenaufteilung ist am Ende nur ein Baustein eines größeren Themas: der laufenden technischen und energetischen Betreuung einer Immobilie. Wer die Heizungsanlage regelmäßig warten lässt, den energetischen Zustand des Gebäudes im Blick behält und Verbrauchsdaten sauber dokumentiert, tut sich bei der jährlichen Abrechnung deutlich leichter. Als Facility-Management-Partner übernehmen wir für Eigentümer und Hausverwaltungen in Berlin genau diese vorbereitende Arbeit: von der Koordination der Heizungswartung über die Organisation notwendiger Prüfungen bis zur Zusammenstellung der Unterlagen, die für die Abrechnung benötigt werden.

Auch der Hausmeisterdienst vor Ort spielt hier eine Rolle. Er meldet Auffälligkeiten an der Heizungsanlage frühzeitig, kontrolliert Zählerstände und sorgt dafür, dass technische Mängel nicht erst im Winter auffallen, wenn sie am teuersten zu beheben sind. So lässt sich vermeiden, dass ein sanierungsbedürftiges Gebäude Jahr für Jahr in eine ungünstigere CO2-Stufe rutscht, ohne dass gegengesteuert wird.

Der Blick nach vorn lohnt sich

Die CO2-Kostenaufteilung wird in den kommenden Jahren an Bedeutung gewinnen, da der CO2-Preis absehbar weiter steigt und energetisch schlecht aufgestellte Gebäude damit stärker belastet werden. Eigentümer, die jetzt in die technische Betreuung ihrer Immobilie investieren, sichern sich nicht nur eine reibungslosere Abrechnung, sondern verbessern langfristig auch die Ausgangslage für künftige Modernisierungsentscheidungen. Eine vorausschauende Objektbetreuung zahlt sich damit doppelt aus: bei den laufenden Nebenkosten und beim langfristigen Werterhalt der Immobilie.

Mehr zu unserem Leistungsspektrum rund um die technische und organisatorische Betreuung von Immobilien finden Sie auf unserer Seite zum Facility Management. Für die tägliche Betreuung vor Ort, inklusive Kontrolle der Heizungsanlage und Meldung von Auffälligkeiten, unterstützt Sie unser Hausmeisterdienst. Wenn Sie klären möchten, welche CO2-Stufe für Ihr Objekt in Frage kommt oder wie sich die Datenlage für die nächste Abrechnung verbessern lässt, nehmen Sie über unsere Kontaktseite Kontakt zu uns auf.

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Ihr Team von W & G Bau- und Facilitymanagement